AC nº 30097101420258190001
Processo nº 3009710-14.2025.8.19.0001
Relator(a): MARIA DA PENHA NOBRE MAURO
6ª Câmara de Direito Privado
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. UNIDADE AUTÔNOMA REGISTRADA EM NOME DA CEHAB/RJ. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA FUNDADA NA PRESUNÇÃO DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO. REFORMA.
CONTROVÉRSIA RELATIVA À RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS, REFERENTES À UNIDADE AUTÔNOMA Nº 201, EMBORA ALEGADA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO HÁ VÁRIAS DÉCADAS.AS DESPESAS CONDOMINIAIS POSSUEM NATUREZA PROPTER REM, VINCULANDO-SE À UNIDADE IMOBILIÁRIA E AUTORIZANDO A COBRANÇA EM FACE DAQUELE QUE MANTÉM RELAÇÃO JURÍDICA COM O BEM, ESPECIALMENTE O TITULAR CONSTANTE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO.O TEMA 886/STJ, EM SUA FORMULAÇÃO ORIGINÁRIA, EXIGE, PARA AFASTAR A LEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR, PROVA DA IMISSÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE E DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO.CIÊNCIA INEQUÍVOCA NÃO SE PRESUME PELO MERO DECURSO DO TEMPO, PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIROS OU PELO EVENTUAL PAGAMENTO DE COTAS POR PESSOA DIVERSA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. ÔNUS PROBATÓRIO DA RÉ, POR SE TRATAR DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO AUTORAL, NOS TERMOS DO ART. 373, II, DO CPC.A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO E DE PROVA SEGURA DE COMUNICAÇÃO FORMAL AO CONDOMÍNIO NÃO PODE SER OPOSTA À COLETIVIDADE CONDOMINIAL, CREDORA DE OBRIGAÇÃO VINCULADA À PRÓPRIA UNIDADE AUTÔNOMA.ORIENTAÇÃO RECENTE DA SEGUNDA SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PRESTIGIA A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL E RECONHECE A LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE ENTRE PROMITENTE VENDEDOR, TITULAR REGISTRAL, E PROMISSÁRIO COMPRADOR, SEM PREJUÍZO DE EVENTUAL DIREITO REGRESSIVO ENTRE OS INTERESSADOS.SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTE O PEDIDO DE COBRANÇA, COM CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DAS COTAS VENCIDAS INDICADAS NA INICIAL E DAS PARCELAS VINCENDAS INADIMPLIDAS NO CURSO DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ART. 323 DO CPC, ACRESCIDAS DOS ENCARGOS LEGAIS E CONVENCIONAIS, A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO OU CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.RECURSO PROVIDO.
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