APELAÇÃO CÍVEL nº 08009150520244058308

EMENTA CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. RETOMADA DO BEM. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/1997. INTIMAÇÃO ACERCA DA DATAS DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA E PRÉVIA. NÃO COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. GARANTIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR. ABERTURA DE PRAZO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS E ECONOMIA PROCESSUAL. PRECEDENTES DA TURMA. PROVIMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente a demanda, por meio da qual o autor busca a extinção do procedimento de retomada de imóvel, a partir da realização do leilão, por ausência de intimação. 2. Inicialmente, destaca-se que o autor/apelante reconhece que, embora "tivesse sido notificado extrajudicialmente para a purgação da mora com a CEF, não recebeu qualquer intimação de que seu imóvel seria levado à leilão extrajudicial", de modo que o cerne da presente controvérsia, referente ao procedimento de retomada do imóvel, cinge-se à perquirir acerca da regularidade dos leilões, visto que os atos anteriores tiveram sua higidez reconhecida pelo próprio demandante. 3. Registra-se aqui que o STJ tem entendimento no sentido de que "a consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência". (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.), cabendo mencionar que tal efeito - impossibilidade de o devedor reaver o imóvel mediante apenas o adimplemento da mora - depende de a consolidação não ter vício nesta primeira etapa, o que, conforme exposto, foi reconhecido pelo próprio particular. 4. Sobre a questão em análise, o Magistrado a quo consignou que "conforme sinalizado na petição inicial, a parte autora demonstrou ter conhecimento dos leilões designados: o primeiro previsto para o dia 08/07/2024 e o segundo para o dia 17/07/2024". 5. Contudo, conforme já exposto, o autor afirmou na inicial que "não recebeu qualquer intimação de que seu imóvel seria levado à leilão extrajudicial". No mesmo sentido foram todos os relatos do particular, tendo consignado também que "o bem fora levado à leilão nos dias 08/07/2024 e 17/07/2024, embora não tenha sido intimado da Caixa quanto ao dia e o local do ato", que "possui o direito de ser intimado sobre o dia, hora e local do leilão do imóvel objeto da execução extrajudicial", que "não consta qualquer comprovante de intimação do autor quanto à data do leilão" e que "a probabilidade do direito resta comprovada através da inocorrência de notificação do autor sobre a data e hora do leilão extrajudicial". 6. Compulsando os autos, constata-se que não foi juntado qualquer documento que infirme as referidas declarações do autor, não havendo qualquer comprovação de que o devedor tenha sido, não apenas formalmente e previamente notificado acerca das praças, nos termos da legislação de regência, mas sequer de que tenha tido prévia ciências das hastas por qualquer outro meio, de modo a poder exercer o seu direito de preferência. 7. Sobre a questão, "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, a partir da Lei n. 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial", e que "A ausência de notificação pessoal ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável.". (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.460.125/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) 8. Assim, resta caracterizado vício no procedimento de execução, razão pela qual deveria, portanto, haver a anulação dos leilões. 9. Diz-se deveria porque esta Quarta turma tem entendimento de que, no caso de ficar caracterizado vício no procedimento, em respeito à instrumentalidade das formas e à economia processual, deve-se permanecer hígida a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária, mas ser assegurado ao mutuário o direito de purgar a mora, concedendo-lhe prazo para tanto. (0800411-47.2024.4.05.8001, Desembargador Federal Rubens de Mendonça Canuto, 4ª Turma, j. 15/04/2025). 10. Reprisa-se aqui que a intimação em questão, do devedor acerca das datas dos leilões, objetiva que este possa exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, pagando "preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos", nos termos da redação, vigente à época dos fatos em análise, do § 2o-B do art. 27 da Lei 9.614/97. 11. Entretanto, ainda que o supratranscrito posicionamento desta Turma trate de situação diferente daquela ora em análise, qual seja, quando o vício no procedimento de retomada do bem ocorreu em momento anterior àquele do feito ora em análise, em relação à intimação para purgar a mora, tem-se que tal entendimento é, mutatis mutandis, aplicável in casu, devendo ser assegurado ao devedor o prazo de 30 dias, mas apenas para exercer o seu direito de preferência na aquisição do bem, nos termos já descritos. 12. Frisa-se aqui que, embora em sua apelação o autor pleiteie, além da nulidade dos leilões, o seu direito "para purgar o débito", se trata de inovação recursal, visto que em sua inicial requereu apenas a nulidade do procedimento a partir da realização do leilão, razão pela qual o referido novel pedido sequer deve ser conhecido. 13. Apelação provida, para assegurar ao mutuário o direito de preferência na aquisição do bem, tendo para isto o prazo de trinta dias, cujo termo inicial é a intimação da parte autora da publicação do acórdão do presente julgamento, sob pena de ser considerado válido o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária. Inversão do ônus da sucumbência.