APELAÇÃO CÍVEL nº 08070455120234058500

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL ADQUIRIDO E QUITADO. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E CEF. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF contra sentença que, em ação de adjudicação compulsória cumulada com cancelamento de hipoteca, julgou procedentes os pedidos para determinar a baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel, reconhecer o direito dos autores à adjudicação compulsória e condenar as rés ao pagamento de custas e honorários. Os autores adquiriram unidade imobiliária mediante promessa de compra e venda, quitaram integralmente o preço e passaram a exercer a posse, subsistindo hipoteca constituída anteriormente pela construtora em favor da CEF. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a CEF possui legitimidade passiva para responder à demanda que visa ao cancelamento de hipoteca; (ii) estabelecer se a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira produz efeitos perante os adquirentes do imóvel que quitaram o preço. III. RAZÕES DE DECIDIR A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo, pois é titular da garantia hipotecária cuja desconstituição é postulada, havendo repercussão direta em sua esfera jurídica. A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. A anterioridade do registro da hipoteca não afasta a proteção do adquirente de boa-fé, sendo irrelevante para a incidência do entendimento sumulado. A aplicação da Súmula 308 do STJ independe de o contrato estar vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, bastando a natureza residencial do imóvel. A boa-fé do adquirente é presumida quando comprovada a quitação integral do preço e a posse do bem, inexistindo prova de ciência inequívoca do gravame. Cláusula contratual genérica que admite financiamento da obra não é suficiente para demonstrar ciência do adquirente acerca da hipoteca incidente sobre a unidade específica. A manutenção da hipoteca transfere indevidamente ao consumidor os riscos do empreendimento imobiliário, em afronta à boa-fé objetiva e à proteção do consumidor. Eventual inadimplemento da construtora perante a instituição financeira deve ser resolvido na relação entre essas partes, não podendo prejudicar o terceiro adquirente. Ausente cláusula expressa ou prova de ciência do gravame, não se aplica precedente que reconheceu a eficácia da hipoteca em hipótese distinta. Honorários advocatícios recursais fixados em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §2º; Lei nº 6.015/1973, arts. 250 e 251. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 1.576.164/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.05.2019; STJ, AgInt no REsp 1.432.693/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 27.09.2016; STJ, REsp 953.510/PR; STJ, REsp 617.045/GO; TRF5, AC 0802024-65.2021.4.05.8500, Rel. Des. Fed. Joana Carolina Lins Pereira, j. 16.12.2022; TRF5, AI 0813867-45.2023.4.05.0000, Rel. Des. Fed. Francisco Alves dos Santos Júnior, j. 29.04.2024. /GS21